В Україні станом на 1 червня 2012 року створено більше 14650 ОСББ, однак останнім часом темпи їх розвитку суттєво сповільнилися, оскільки більше 40% дорослого населення не довіряє державній політиці і вважає, що після створення ОСББ влада залишить їх сам-на-сам із проблемами будинку. Побоювання українців є небезпідставними. А останні політичні події відкрито свідчать про те, що держава проводить політику «подвійних стандартів» у житлово-комунальній сфері й не зацікавлена у розвитку конкурентного середовища на ринку управління житлом (для формування ринкової моделі необхідна демонополізація попиту та поява „клієнта” в особі ОСББ, а також демонополізація пропозиції – створення на основі малого і середнього бізнесу керуючих компаній).
24 травня 2012 року за пропозицією Президента України Верховною Радою України було відхилено проект Закону "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" (реєстраційний номер 8474), якого очікували і на який покладали багато надій ОСББ України. Натомість новий законопроект за процедурою не може бути ухвалений найближчим часом. Таким чином, багато нагальних проблем ОСББ залишилися нерозв'язаними.
Найбільш неврегульованим залишається питання відносин ОСББ з виробниками і постачальниками комунальних послуг та намагання перекласти усі проблеми галузі на плечі ОСББ. Проаналізувавши систему забезпечення мешканців багатоповерхівок гарячим водопостачання, опаленням, холодним водопостачанням, електро- та теплопостачанням у містах України, можна зробити наступні висновки:
Водопостачання, водовідведення, гаряче водопостачання та опалення
1. У містах, де місцева влада шукає суспільного діалогу із бізнесом та громадою, більшість проблем вдається вирішити. В умовах відсутності конкурентного середовища на сьогодні статусом-кво, який влаштовує усі сторони, є модель, коли орган місцевого самоврядування визначає «виконавцем послуг» підприємство-монополіста, а монополіст укладає індивідуальні договори із споживачами-мешканцями багатоквартирного будинку. За нинішніх умов, ОСББ/ЖБК, яке укладає колективний договір із виробником/виконавцем комунальних послуг, повинно розрахуватися за спожиті послуги незалежно від того, чи сплатили внески усі власники квартир, а в разі невчасного розрахунку - сплачувати штрафи та пеню. У будинках ОСББ/ЖБК підприємства-монополісти припиняють надання послуг всім споживачам, а не лише боржникам тощо. Також ОСББ/ЖБК ризикує отримати статус «платника ПДВ».
2. На жаль, у більшості міст (Вінниця, Дніпропетровськ, Запоріжжя, Чернівці, Луганськ та ін.) рішенням ОМС затверджуються виконавці послуг для будинків «комунальної власності», а в умовах, коли 97% житлового фонду приватизовано, це означає, що кількість багатоквартирних будинків комунальної власності на сьогодні прямує до нуля. Насправді, орган місцевого самоврядування повинен визначати виконавців послуг для усіх будинків міста, незалежно від форми власності. З досліджуваних міст за даними ОПОРИ лише у місті Рівному виконавців послуг визначено відповідно до чинного законодавства. На практиці ж рішення міської ради може стати формальною причиною для відмови монополістів власникам квартир будинків ОСББ та ЖБК в укладанні індивідуальних договорів. Тому мешканцям будинків ОСББ/ЖБК доводиться захищати свої права у судах – і, як правило, вони виграють (Запоріжжя, Чернівці та ін.).
3. У місті Києві (можливо, подібна практика існує й в інших містах), в умовах відсутності формальних виконавців послуг, підприємства–монополісти змушують ОСББ/ЖБК укладати договір на поставку товару (теплової енергії в гарячій воді та питної води). Це ставить під загрозу неприбутковий статус ОСББ/ЖБК та покладає на них обов’язки, які ОСББ/ЖБК не в змозі виконати. В результаті ПАТ «Київенерго» у судовому порядку банкрутить ОСББ/ЖБК.
4. В умовах, коли у місті відсутня практика договорів між підприємством-монополістом та індивідуальними власниками квартир (виконавцями є ЖЕКи чи інші суб’єкти господарювання), монополісти нав’язують (у тому числі – в судовому порядку) ОСББ/ЖБК договори, де ОСББ/ЖБК виступає колективним замовником. Оскільки законодавчо поняття «колективного замовника» не врегульовано, то на ОСББ/ЖБК знову ж покладаються обов’язки, які вони не в стані виконати.
5. Окремою проблемою є дахові/модульні котельні. Адже в такому випадку ОСББ/ЖБК змушують отримувати ліцензію на виробництво теплової енергії, розраховувати вартість 1 Гкал та затверджувати “тариф”, що прирівнює ОСББ/ЖБК до статусу «виробника і виконавця послуг», а це, в свою чергу, дискредитує ідею ОСББ, позбавляє їх неприбуткового статусу.
Газопостачання
Найбільш гостро проблеми у відносинах ОСББ з газорозподільними організаціями виражені у містах Херсоні та Рівному. Газорозподільчі підприємства вимагають укладання договору з ОСББ на технічне обслуговування внутрішньо-будинкових газових мереж, а голову правління ОСББ змушують отримати посвідчення відповідального за газове господарство. Характерною для більшості міст України є вимога перевірки димовентиляційних каналів на наявність тяги за рахунок ОСББ та погрожування відключення газу монополістом за невиконання вищевказаних умов, із застосуванням цих загроз на практиці. Позбутися ОСББ даних проблем нескладно – для цього потрібно включити усі додаткові витрати до складу тарифу із послуги газопостачання. Потрібна лише політична воля та бажання чиновників.
Електропостачання
Завдяки зусиллям громадських активістів вдалося вирішити основну проблему – нав’язування ОСББ статусу «населеного пункту» та застосування тарифів, вищих, ніж для населення. Так, 23 квітня 2014 року було прийнято Постанову НКРЕ № 498 «Про затвердження Порядку застосування тарифів на електроенергію», згідно якої «населенню, яке розраховується з ліцензіатом за загальним розрахунковим засобом обліку та об’єднане шляхом створення юридичної особи, відпуск електричної енергії проводиться за тарифами для населення». Однак, ряд проблем ще залишається. Перш за все - це відшкодування втрат електричної енергії у внутрішньо-будинкових електричних мережах ОСББ, ЖБК.
Сподіваюся, що позитивний приклад Національної комісії ринку електричної енергії (яка єдина серед ЦООВ виконала завдання Протоколу № 92 Кабінету Міністрів України від 14 листопада 2011 року щодо покращення умов для створення та розвитку ОСББ) наштовхне інші владні структури на виконання завдань, проголошених у «Загальнодержавній програмі реформування і розвитку ЖКГ». Можливо, секрет успіху криється у тому, що працівники НКРЕ зрозуміли, що вони не лише чиновники, а й мешканці багатоповерхівок і співвласники, й таки дослухалися до слів громадськості.
Моніторинг проведено у рамках проекту Громадянської мережі ОПОРА «Врегулювання проблемних питань у відносинах ОСББ з підприємствами-монополістами» за сприяння Національного демократичного інституту міжнародних відносин.